房子市场价是什么意思，房子的市场价是什么意思。

投稿用户 • 2022年10月21日 am9:05 • 网络资讯 • 阅读 629

很多人买房子可能都没有注意一套房子的真实价值几何，过去实际上银行也没有太注意这方面的问题，一个很简单的办法就是按照市场价7成去贷款，实际上房子市场价泡沫严重的时候，银行评估房子7成大大高估了房子真实价值。

今天无论是房子、公寓、股票，衡量它们内在价值唯一标准就是未来产生的现金流折现值。然而对于房子这种久期不动产来说，非常类似于债券，年租金就是息票，付出的价格就是票面面值，以深圳龙华红山房子举例，一套年租金9万的房子，最疯狂的时候售价高达900万，对应投资回报率只有1%，高达100倍市盈率。实际上这两年价格已经大幅度回调了，现在就算按照指导价650万出售也基本上卖不掉，近3年在深圳买房的投机客付出惨痛的代价，一方面房价丝毫不涨反而下跌，另一方面高额的月供压得他们透不过气，投资者两头受气成为了时代下那个小丑。

按照我的理解以目前的利率水平，实际上深圳的房子大致房价水平保持30—50倍市盈率是非常健康的状态，租金的50倍可以买，30倍即为低估，为什么这么说，原因是深圳属于强一线，50倍买入房产对应投资回报率2%，相当于存款利率，随着时间推移租金会逐步上涨，但是实际上过去大家高估了租金的涨幅，近5年实际上深圳房子租金基本上原地踏步，当然对于很多二线城市很多房子，比如长沙、惠州只有自住价值，没有投资价值，为什么呢因为它根本租不出去，凡是难以出租的房子都没有内在价值，就像企业根本就不盈利一样，就目前而言虽然经历两年的调整，深圳房子平均市盈率还在70倍以上，可以说房子依然不便宜。

投资点评：投资就是今天先付出一笔钱，希望未来收回更多的钱，同时加上一个折现利率，来衡量这笔投资的商业价值，那些产生现金流越确定的公寓或者股票，它的价值就越高，对于公司来说不是一年季度或者一个年度利润增长有多快就能说明企业价值有多高，而是那种长久经营的稳定性、持久性、确定性，实际上任意阶段，当一项资产大大高于本身的价值的时候，就不可避免的会出现下跌，这是任何人都改变不了的东西，做金融投资最重要的理性，泡沫不会一直持续，就像一个年租金9万的房子，你以900万买入，同时希望未来几年涨到1800万一样，这只是自己的一厢情愿罢了，对于一个租金增长缓慢的房子来说，你的这种期望怎么可能会出现，怎么可能会长久，在这种时候我们一定要避免自己成为时代下的那个小丑。

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