酒店式公寓值得买吗，北京酒店式公寓值得买吗？

酒店式公寓托管：

在不改变您房屋产权的前提下，将您的房屋按照酒店客房标准整理、优化，凭借成熟的电子商务平台进行推广，将您的不动产价值发挥到最大，在灵活自住的同时，获得可观的投资回报，实现投资收益、房屋保养双赢

从参与各方来讲，酒店式托管是一个多方共赢的模式。首先，业主可以从中获得经营收益，目前从经营业绩来看，收益普遍远高于业主自营的长租收益，同时省掉自主租赁带来的很多麻烦，真正做到轻松获利，并且当业主不在本地的情况下，该房屋还可免费获得专业维护、定期保养等管家式服务。此外包含的酒店式托管服务也会增加自身的价值；

其次是住客得益，能够以比星级酒店便宜的价格获得酒店式服务，享受比酒店房间更舒适、功能更齐全的房间，在享受海边住家感觉的同时也充分保障了客人的隐私；最终，也能够从经营服务中获得经营收益。所以，这是一种业主、度假客人与托管中心共同赢利的模式。

托管机构:酒店管理有限公司

托管对象:小区住宅楼业主

方案一：包租返点

1、托管条件:

（1）业主需与托管机构签署至少3年的托管协议（托管期限不低于36个月）；

（2）业主需同意托管机构按标准统一购置家电和家具及床上用品、巾类等生活用品（费用由业主支付，协议结束后归业主所有）；

2、托管形式:包租形式

3、收益分配:

托管机构每年按楼价（小户型）30万元人民币的4.5% (13500元)作为租金返还给业主，其中：

（1）3.5%即10500元人民币以现金支付；

（2）1%对冲业主自用房18个房晚（平日12个房晚，周末6个房晚，业主自用房凭业主卡可在自家中使用。业主自用房使用需提前7天向托管机构预定，周末用房单次使用不得超过3个房晚）。

4、水、电费: 由托管中心负责，取暖及物业费用业主自理。

优点：方案一的优势在于业主的稳定收益，业主便于接受，托管方操作便捷，在小区便于实施。

弊端：业主收益过于稳定，形式过于单一，对于双方局限性较大，短期实时性强，但是对于小区的长远发展及项目的口碑开阔，远远落后于现在较为流行的途家公寓及YOU+公寓。

综上总结：此方案适合本小区近期运营，难于开发其他小区项目。

拓展激励方案：

☆ 如拓展公寓50间之内：每间房可奖励500元，作为团队及个人佣金提成奖励；

☆ 如拓展公寓50-100间：每间房可奖励700元，作为团队及个人佣金提成奖励；

☆ 如团队洽谈合作公寓100间以上：每间房可奖励900元，作为团队及个人佣金提成奖励；

奖励部分等同于中介费用（中介费用在10%左右）。

方案二：利润分成

1、托管条件:

（1）业主需与托管机构签署周期性托管协议（托管期限不低于36个月）；

（2）业主需同意托管机构按标准统一购置家电和家具及床上用品、巾类等生活用品（费用由业主支付，协议结束后归业主所有）；

（3）业主同意在不改变房屋设施前提下安装智能门锁。

2、托管形式: 利润分成

3、收益分配:

（1）客房收益由业主和托管中心五五分成，短租产生的维护保养成本则由托管中心来承担。

（2）在你没有自住需要也不用招待朋友的时候，这套房源就会被放上托管中心推广网上平台用以日租、短租，业主可以通过手机APP线上管理平台，对自己的房子实现客房收益、入住记录、维修记录、整理记录等各项动态的实时监控。

（3）如果自住或者招待朋友的时候，需要提前7天打电话预订，管家就会把房间准备好供你随时拎包入住。

4、水、电费:由托管中心负责，取暖及物业费用业主自理。

优点：业主托管收益及托管中心的收益可能最大化，托管方操作便捷，在佳兆业小区便于实施。

弊端：业主收益过于稳定不确定性，没有保底收益，业主利益不可估计，可能难于令业主信服，中长期期实时性强，

综上总结：此方案适合本小区及周边其他市场的开阔，但是需要托管中心有雄厚的势力及口碑，在良好的盈利及信誉下可实施，建议随着发展逐步开发，长期实施。

拓展激励方案：

☆ 如拓展公寓50间之内：每间房可奖励500元，作为团队及个人佣金提成奖励；

☆ 如拓展公寓50-100间：每间房可奖励700元，作为团队及个人佣金提成奖励；

☆ 如团队洽谈合作公寓100间以上：每间房可奖励900元，作为团队及个人佣金提成奖励；

奖励部分等同于中介费用（中介费用在10%左右。

方案三：直接托管

1、托管条件:

（1）业主需与托管机构签署周期性托管协议（托管期限不低于36个月）；

（2）业主需同意托管机构按标准统一购置家电和家具及床上用品、巾类等生活用品（费用由业主支付，协议结束后归业主所有）；

（3）业主同意在不改变房屋设施前提下安装智能门锁。

2、托管形式: 直接托管

3、收益分配:托管中心负责出租、房屋打扫、维护管理，托管中心从中抽取10%的入住手续费和20%的卫生服务管理费，其他全部收入归业主，托管中心保底收益为本年度的物业费及取暖费。

4、水、电费:由业主自行负责

优点：既有保底收入，又有业主利润的可观性。

弊端：托管中心利益唯一性。

拓展激励方案：

☆ 如拓展公寓50间之内：每间房可奖励500元，作为团队及个人佣金提成奖励；

☆ 如拓展公寓50-100间：每间房可奖励700元，作为团队及个人佣金提成奖励；

☆ 如团队洽谈合作公寓100间以上：每间房可奖励900元，作为团队及个人佣金提成奖励；

奖励部分等同于中介费用（中介费用在10%左右）。

方案四：配合地产项目做酒店式托管式服务

1、托管条件:

（1）地产项目与托管机构签署周期性托管协议（托管期限不低于36个月）；

（2）委托单位按标准统一购置家电和家具及床上用品、巾类等生活用品

2、托管形式: 地产项目委托托管中心酒店式公寓托管服务，购买者购买公寓，拥有整个公寓的产权，然后将购房委托给托管中心统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得地产项目的一定期限的免费入住权为目的。投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购房的使用权赚取收益。所购房由拥有产权的业主或者托管中心统一出租经营，业主可以认为它是拥有私家产权的酒店。

3、收益分配:托管中心负责出租、房屋打扫、维护管理，以提升小区档次及服务水平，托管中心按照房屋面积按照15元/平米/月收取地产项目单位委托金（如40平米房间7200元/年），经营收入归投资业主及委托地产方所有，业主与地产项目做经营利益分配。

优点：委托的地产项目省去了经营麻烦，还能提升小区档次，易于与此类需求地产项目商合作。

弊端：托管中心收益过于固定，本地此类地产合作商难寻。

拓展激励方案：

☆ 如团队拓展次类公寓50-100间：每间房可奖励500元，作为团队及个人佣金提成奖励。

☆ 如团队拓展次类公寓100间以上：每间房可奖励700元，作为团队及个人佣金提成奖励。

☆ 如团队拓展次类公寓200间以上：每间房可奖励1000元，作为团队及个人佣金提成奖励。

l● 成本收益估计：

以某酒店式公寓为例：现有酒店式公寓按90间客房，以1-7月份数据统计：

平均房价为250元/间，出租率为25%；（旺季400元/间，出租率为65%）；

1-7月份总收入约70万元；全年预计总收入170万元，平均每间预计收入为19000元。

方案一：业主盈利10500元-2500元物业取暖费用，托管中心盈利利润8500元（每间房不含人工及卫生服务费利润）

方案二：业主盈利9500元-2500元物业取暖费用，托管中心利润9500元（每间房不含人工及卫生服务费利润）

方案三：业主盈利13300元-2500元物业取暖费用，托管中心利润利润4650元（每间房不含人工及卫生服务费利润）

方案四：委托方每年每间可收益20000元左右，托管中心每年利润15元x40平米x12个月=7200元（每间房不含人工及卫生服务费利润）

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