香港房价2022年多少钱一平，香港房价2022年多少钱一尺？

由2003年开始，整体香港楼市仍是处于长达19年的大升浪里。尽管在个别年份仍有所下跌，但一直都是升多跌少；楼市只略为调整后，便会「发力再上」。

但直至2019年起，香港楼市的大升浪已有衰遏之象。工商物业已率先下跌。香港物业投资者的杠杆借贷比率不算高，只半年的暴动仍可挨得过去，但2020年初却爆发新冠肺炎疫情，商店的租值大受打击，这疫情冲击亦波及了写字楼等工商类物业。由2020年至今，工商物业的价格跌幅平均达15%以上，空置率亦高达15%。其中，甲级写字楼的空置率亦达10%以上，个别属黄金地段的甲级商厦，于本年度更录得更高的空置率。

住宅楼市方面，其实于同时间亦已后劲不继，只是住宅市场始终有「刚性需求」，市场一直求过于供，下跌之势并不明显。但无论如何，「新冠肺炎」疫情严重打击本港经济之外，自从中美贸易战以来，香港的「中介人」角色进一步被削弱，部分资金亦开始转移至新加坡，再加上本港中产带动的「移民潮」，不少家庭移民前把手上物业卖出。最后，美国于本年度3月起进入「加息周期」，本港住宅楼市的跌势终于成形。

本来，自从2019年起，香港整体楼市已进入了「下跌周期」，但港人大都把不利消息全盘忽略，完全漠视本港楼市的下行风险。为何港人认为住宅楼市不会跌呢？大家又忽略了什么基本因素？

1. 在「一手楼」市场里，发展商大都小心翼翼地轮流及分段「推盘」，逐少推出手上的单位，从来没试过如70至80年代那般，一口气地把住宅单位推出市面。连一个中小型的住宅项目，亦会选择分段兴建，且每一个阶段还会分批作少量销售，更不断发放「高价沽清」之消息。其实，于2019年前后，早有某些发展商旗下的住宅项目销情并不理想，亦会一律被视为「个别事件」，传媒亦只会被几大发展商的新闻稿牵着鼻子走，不断释放出「高价成交」及「全线沽清」等利好消息。还会有人说「货尾楼」囤积只是发展商「看好后市」及「惜售」的表现，不断营造「一手楼」市场的良好气氛。

此外，某些发展商干脆把手上的整个楼盘卖给行家或投资基金。其实，地产行家或基金只是认为物业还会升值，便在低息环境期间举债把整个楼盘买下来。楼盘单位并非在用家手里，甚至乎一直「丢空」待售，与「货尾楼」毫无分别。因此，实质上的「一手楼货尾单位」比公开数据所显示的还要多。这几年间，发展商、业界意见领袖、专家及传媒等等，都不断「唱好」楼市，有谁会留意得到发展商手上的「货尾单位」越积越多？又有谁敢质疑那些个别创新高的「天价」成交之真确性？

2. 换句话来说，发展商主导的「一手楼」市场早有「下跌讯号」，但被「系统性」地埋没了，大众完全忽略。「二手楼」市场方面，由于港人的按揭成数偏低，相当多比例的住宅楼已经「完供」或没有按揭，港人的供楼压力不大。在这情况下，只要「一手楼」市场被「唱好」，便可以带动「二手楼」市场延续「大升浪」，但这「循环」最终在2019年6月起便开始被打破。由于2019至2020年左右，内地对内房商的管制及整顿越来越严厉，最终导至很多借贷及杠杆水平较高的内房商于2021年起开始「爆煲」。内地投资者对房地产市场的态度渐趋审慎，再加上香港牵起了「移民潮」，很多打算移民的中产家庭把手上的物业抛售，2022年还迎来美国「加息周期」，最终楼市跌势蔓延至「二手楼」住宅市场，本年度已累计下跌了10%。

3. 有趣的是，行业里的意见领袖仍不断「唱好」楼市。他们认为，「移民潮」并不影响楼市。于2021年，他们便讥笑打算移民的就只有没有物业的年青人。当大家发现很多打算移民的都是中产后，便改口说很多家庭没有把手上的物业卖掉。但事实是否如此呢？

● 据统计，过去12个月以来（截11月3日）共有32,181宗「二手楼」成交，涉及2,605亿港元。问题是，有多少宗成交涉及「移民盘」呢？

● 据坊间估计，撇除海外留学、工作或旅游的个案，于2020年7月至2022年6月左右，移民人士大约20至30万人左右。先假设为20万人，以平均4人为一个家庭，即有至少5万个家庭移民。

● 我们或许可以假设不是所有移民的家庭都把手上物业卖出，某些家庭只移民但没有卖出香港的物业，某些家庭更有多于一间的物业，或只售出其中的一间。我们或可以粗略假设，只有3分之1人会售出手上的物业，为简单推算，便当成只有1.5万个家庭会卖出手上的物业。假设物业的平均价格为800万港元，便涉及1,200亿港元的金额，即等同全年二手楼市场成交金额的46%左右。

● 以上的推算已连番打折，我们不妨再多打折。估计2,605万亿港元的「二手楼」交易里，只有3分之1是「移民盘」，即大约868亿港元。反过来推算的话，粗略计仍有1万个家庭卖楼移民并离开香港。如此一来，有超过1万名家庭卖楼移民，涉及超过868亿港元的金额，又岂会对本港的「二手楼」市场毫无影响？

4. 香港楼市受很多因素所影响，「移民盘」涌现算是其中一个因素。内地经济增长放缓及惯性涌来香港的所谓「北水」大幅减少，更加会左右楼市。此外，环球经济受美元加息所影响，于联系汇率之下，港元随美元加息。「强美元」及「加息」更加会严重影响香港的楼市，但现时发展商及行业意见领袖，仍不断淡化「强美元」及「加息」对本港楼市之严重影响：

● 业界认为，由于香港人的供楼压力不高，按偈成数偏低，所以加息对香港物业市场的影响不大。业界于本年度3月起便不断作出以上的讲法，普遍认为就算再加息2厘，平均每人的供楼利息亦只是上升数千元，再加很多按偈合约有Prime Rate作为「封顶」，但只在短短半年间，美联储已加息5次，美国利息于年底便会接近5%之水平，由本年度3月的0.25厘起开始计，绝不是只加2厘。而且，本港银行的Prime Rate也要上调了。如此急促及大幅度的加息，又岂会对供楼不构成压力？

● 此外，这种讲法只把加息之影响局限于「供楼人士」身上，但对于发展商及物业投资者呢？我们不妨做一个简单的估算：假设有投资者持有价值为1亿港元的物业，现在放租的收入仅为2%，一般而言，香港物业投资者的杠杆借贷比率不高，就当它只举债50%，即借贷仅有5,000万港元。早前，银行利率仅为0.25%，这门物业投资的生意自然是稳赚不赔，投资者没有任何理由抛售手上的物业。但如今，银行贷款的利息大升，1个月的HIBOR已超过3%，估计到年底更会接近4%。就算投资者的loan-to-value （LTV） ratio偏低，才50%，便已经「入不敷支」了。重点是，其他投资者还会购买这个「入不敷支」的物业吗？放在银行也有4%的利息，为何要购买个这租值只有2%的物业？

● 值得一提的是，虽然香港物业市场早已下跌，但「非美元区」以外、包括内地投资者而言，本港楼价依然不算是「下跌」。例如，本年度计，本港住宅楼价下跌了大约10%，但美元以外的所有货币，当中包括人民币，也平均下跌了15%左右。如此一来，对内地及海外（非美元区）的投资者来说，香港楼价不仅没有下跌，还偏贵了5%左右。如果大家认为，本港的楼价需要有内地及海外投资者支持的话，我们的后市又会怎样呢？

由于以上种种理由，明明本港楼市的拐点在2019年已出现，但港人对楼市警号仍是视而不见，直至2022年9月起，普遍人才开始如梦初醒。暂时来说，最左右香港楼市的是美国利率走势及内地经济状况两大范畴。

只有等到美国停止加息，并开始真正进入「减息周期」后，香港楼市才有望喘定。内地经济复苏亦有助香港楼市之气氛，但如果内地投资者对物业投资的取态不同，或香港金融及经济地位有变的话，这将会对香港楼市加添更多不确定性因素。

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